Un Cash-on-Cash de 6 % suppose 50 % de dette ; 7 % en suppose 60. Le seul chiffre que le lecteur doit choisir n’est jamais écrit — et il décide aussi de la taille de la massue.
La phrase est juste et on la lit partout : j’achète à 4 %, j’emprunte à 2 %, mon Cash-on-Cash atteint 6 ou 7 %. Les deux chiffres sont exacts. Ce qu’ils supposent ne l’est jamais : un niveau de dette précis, qui n’apparaît nulle part alors que c’est la seule chose que l’emprunteur décide.
Le Cash-on-Cash d’un actif financé in fine vaut (rendement − levier × taux) ÷ (1 − levier). Avec 4 % de rendement et 2 % de taux :
| Levier (LTV) | Cash-on-Cash | Écart au non-levier |
|---|---|---|
| 0 % | 4,00 % | — |
| 30 % | 4,86 % | +0,86 pt |
| 40 % | 5,33 % | +1,33 pt |
| 50 % | 6,00 % | +2,00 pt |
| 60 % | 7,00 % | +3,00 pt |
| 70 % | 8,67 % | +4,67 pt |
Le « 6 % » est donc une opération à moitié endettée, et le « 7 % » une opération à 60 %. Un point de Cash-on-Cash sépare deux structures de bilan très différentes.
Le même quotient se retourne. À 60 % de levier, le facteur d’amplification vaut 0,60 ÷ 0,40 = 1,5 : chaque point de taux au-dessus du rendement coûte un point et demi de Cash-on-Cash. Le rendement reste à 4 % ; seul le coût de la dette bouge.
| Taux d’intérêt | Cash-on-Cash à 60 % | Écart au non-levier |
|---|---|---|
| 2,0 % | 7,00 % | +3,00 pt |
| 3,5 % | 4,75 % | +0,75 pt |
| 4,0 % | 4,00 % | 0,00 pt |
| 4,5 % | 3,25 % | −0,75 pt |
| 5,0 % | 2,50 % | −1,50 pt |
| 7,0 % | −0,50 % | −4,50 pt |
Le point d’indifférence est exactement là où le taux égale le rendement : à 4 % contre 4 %, le levier ne fait plus rien du tout, quel que soit son montant. Au-delà, il ne détruit pas « un peu » de rendement : il en détruit une fois et demie ce que l’écart de taux représente.
La massue a donc une taille, et elle se calcule avant de signer : c’est levier ÷ (1 − levier). À 50 % elle vaut 1,0 ; à 70 %, 2,33.
Chaque chiffre ci-dessus est une formule vivante dans le fichier compagnon de Le métier de Fund Manager immobilier. Il est gratuit, et ne demande ni compte ni adresse électronique.
Le livre
Cet article sort d’un chapitre de ce livre, qui traite le même cas d’un bout à l’autre.
Si ce livre vous a servi — ou ne vous a pas servi — le dire en quelques lignes sur Amazon aide plus qu’on ne croit : c’est ce que regarde le lecteur suivant. Écrire un avis. Le classeur reste gratuit dans tous les cas.